라파엘의 사랑하는 와잎님은 세무사님이신데,
양도, 상속, 증여에 Specialty가 있고. 법인/개인사업자 기장도 매출 규모가 큰 기업체들도(연매출 5,000억원 이상 기업도 有) 포함하여 활발하게 진행하고 있답니다. (자성세무회계!! 서초 세무사. 방배 세무사. 사당 세무사)
자성세무회계
서울특별시 서초구 방배천로4안길 6 삼원빌딩 3층
서초구 방배천로 4안길 6 삼원빌딩 3층
02–2039–3261~4 (대표번호 3261)
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안녕하세요.
자성세무회계 김성은 세무사입니다.
특히, 2017년 8월 3일 이후 취득분 중 취득 시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주요건이 필수인데, 임대 등의 사유로 거주하지 못하는 경우 방법이 없을까 하는 문의가 종종 있습니다.
방법 있습니다!
바로, 상생임대주택 비과세 특례입니다.
상생임대주택이란 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올려 새 계약을 맺거나, 기존 계약을 갱신한 임대인의 주택을 의미합니다.
이러한 상생임대주택은 조정대상지역 내 주택의 경우에도 2년 이상 거주요건이 면제되며, 가액요건도 면적 요건도 세무서나 구청에 사업자등록 여부도 따지지 않기 때문에 아주아주 유용한! 세제 혜택입니다.
상생임대주택 요건
상생임대주택으로 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 아래 요건을 모두 충족해야 합니다.
- 주택의 취득시기가 직전 임대차계약의 체결 시점보다 빠를 것
- 직전 임대차 계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이 ㄹ것
- 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
- 직전 임대차 계약 대비 상생임대차 계약 당시 5%를 초과하지 않는 임대차 계약일 것
- 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중 체결하고 임대개시 하였을 것 (당초 2024년까지였지만 개정안이 연말 국회를 통과하며 2년 연장됨)
- 양도일 기준 1세대 1주택자일 것
상생임대주택 요건 판단 시 자주 묻는 질문
- 직전임대차계약의 경우 주택 취득 후 임대차 계약이 체결되어야 하는데, 전세 끼고 매매하는 경우는?
→ 주택 취득에 의한 승계계약의 경우에는 취득 후 임대차계약이 체결된 것이 아니기 때문에 직전 임대차 계약으로 보지 않습니다.
- 주택 취득에 의해 승계한 임대차계약을 종료하고, 동일한 임차인과 동일한 임대기간과 보증금으로 임대인만 다르게 하여 새 계약을 체결하면 직전 임대차계약으로 인정될까?
→ 임차인이 동일하고 임대차계약을 당초의 임대기간보다 빠르게 종료시킨다면, 새로 계약을 체결하더라도 실질에 따라 새로운 계약으로 보지 않기에 직전 임대차계약으로 인정되지 않습니다.
- 임차인이 임대기간 중 퇴거하여 임대기간이 짧아진 경우는 어떻게 하나요?
→ 새 임차인에게 임대료를 같거나 낮게 임대한다면 해당 임대기간을 합산하여 특례 적용이 가능합니다.
이러한 상생임대주택 비과세 특례는 비교적 신생 규정이어서 다소 생소할 수 있지만, 요건이 까다롭지 않은 데에 비해 세제혜택은 매우 큰 편이어서 잘 활용하면 세부담이 크게 줄어들 수 있기에 전문가와 상담 후 진행하시는 것이 좋습니다 ^^
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